Warum Immobilienaktien?

Für einen Kapitalanleger gibt es viele Möglichkeiten in Immobilien zu investieren. Welche Anlageformen bieten sich an?

  1. Direktanlage
  2. Offene Immobilienfonds
  3. Geschlossene Immobilienfonds
  4. Immobilienaktien und REITs

Wir betrachten einmal die unterschiedlichen Anlageformen nach folgenden Eigenschaften:

  1. Kosten
  2. Administration
  3. Einnahmen
  4. Liquidität
  5. Psychologie
  6. Besonderheiten

HINWEIS: WIR VERGLEICHEN IMMER EIN UND DIESELBE IMMOBILIE!

Direktanlage

Die klassische Direktanlage in Immobilien ist sehr verbreitet.

  1. Kosten: Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Notarkosten (Gesamtkosten 5% bis 10%). Finanzierungskosten bei Bankkrediten und spätere Instandhaltungskosten. Versicherungsleistungen.
  2. Administration: Der Käufer muss sich persönlich um seine Immobilie kümmern und sämtliche Probleme selbst regeln bzw. kostenpflichtig outsourcen.
  3. Einnahmen: Der Käufer generiert grundsätzlich monatliche Mieteinnahmen. Das Risiko liegt in der Bonität des Mieters.
  4. Liquidität: Eine Immobilie ist nicht immer schnell zum fairen Preis liquidierbar. Es kann Wochen, Monate und Jahere dauern, bis man einen Käufer findet.
  5. Psychologie: Da es keinen täglichen Kurswert für die Immobilie gibt, hat man in der Anfangsphase ein gutes Gefühl mit einer Immobilie. Die Last der Kreditfinanzierung sowie etwaige Baumängeln können die Stimmungslage beeinträchtigen.
  6. Besonderheiten: Oft geht der Immobilienkäufer ein kreditfinanziertes Klumpenrisiko ein. Die Wahl des Standortes ist wichtig für die Werthaltigkeit der Immobilie.

HINWEIS: WIR VERGLEICHEN IMMER EIN UND DIESELBE IMMOBILIE!

Offene Immobilienfonds

Bei Kauf eines offenen Immobilienfonds geht der Käufer zur Bank und ordert einen Fonds für sein Depot. Wir stellen uns vor, die o.g. Immobilie wird in einem offenen Immobilienfonds verbrieft.

  1. Kosten: Depotgebühren, Ausgabeaufschläge bis 5%, Kaufspesen.
  2. Administration: Der Käufer muss sich persönlich um nichts kümmern. Das Fondsmanagement administriert die Immobilie.
  3. Einnahmen: Der Käufer generiert grundsätzlich Mieteinnahmen über jährliche Ausschüttungen. Das Risiko liegt in der Bonität des Mieters.
  4. Liquidität: Ein Immobilienfonds ist täglich verfügbar und über einen Fondsverkauf realisierbar. Ein Sachverständiger bewertet die Immobilie in regelmäßigen Abständen.
  5. Psychologie: Es gibt einen täglichen Kurswert für den Immobilienfonds. Dieser schwankt grundsätzlich nur geringfügig. Der Anleger hat ein gutes Gefühl mit den Fonds, solange es zu keiner Fehlbewertung kommt.
  6. Besonderheiten: Der Immobilienkäufer kann seine Investition an seine Vermögenswerte anpassen. Kleinbeträge sind investierbar.

HINWEIS: WIR VERGLEICHEN IMMER EIN UND DIESELBE IMMOBILIE!

Geschlossener Immobilienfonds

Bei Kauf eines geschlossenen Immobilienfonds beteiligt sich der Anleger an einer Gesellschaft, die eine Immobilie erwirbt. Wir stellen uns vor, die o.g. Immobilie wird in einem geschlossenen Immobilienfonds verbrieft.

  1. Kosten: Agio bis 5%, Weiche Fondskosten (Vertrieb usw.) bis zu 20%.
  2. Administration: Der Käufer muss sich persönlich um nichts kümmern. Die Gesellschaft administriert die Immobilie.
  3. Einnahmen: Der Käufer generiert grundsätzlich Mieteinnahmen über jährliche Ausschüttungen. Das Risiko liegt in der Bonität des Mieters und in deutlich überhöhten Kaufpreisen.
  4. Liquidität: Ein geschlossener Immobilienfonds mit Einschränkungen und oft mit Kursabschlägen über den Zweitmarkt veräusserbar.
  5. Psychologie: Es gibt keinen täglichen Kurswert für den geschlossenen Immobilienfonds. Der Anleger hat ein gutes Gefühl mit den Fonds, solange die Ausschüttungen bedient werden.
  6. Besonderheiten: Der Immobilienkäufer kann Kleinbeträge investieren. Wir investieren nicht in diese Anlageklasse, da die Kosten für die angebotenen Objekte zu hoch gepreist werden.

HINWEIS: WIR VERGLEICHEN IMMER EIN UND DIESELBE IMMOBILIE!

Immobilienaktien

Bei Kauf von Immobilienaktien geht der Käufer zur Bank und ordert Aktien für sein Depot. Wir stellen uns vor, die o.g. Immobilie wird in Immobilienaktien verbrieft.

  1. Kosten: Kaufspesen minimal (max. 1%)
  2. Administration: Der Käufer muss sich persönlich um nichts kümmern. Die Gesellschaft administriert die Immobilie.
  3. Einnahmen: Der Käufer generiert grundsätzlich Mieteinnahmen über jährliche Dividenden. Das Risiko liegt in der Bonität des Mieters.
  4. Liquidität: Ein Immobilienaktien sind täglich verfügbar und über einen Aktienverkauf täglich realisierbar.
  5. Psychologie: Es gibt einen täglichen Kurswert für die Immobilienaktien. Dieser schwankt grundsätzlich stärker. Der Anleger hat ein ungutes Gefühl mit den Aktien. Die Anlegerpsyche wird stark beansprucht.
  6. Besonderheiten: Der Immobilienkäufer kann seine Investition an seine Vermögenswerte anpassen. Kleinbeträge sind investierbar. Er hat die Möglichkeit bei Kursstürzen die Immobilie unter Wert zu kaufen und bei Kursanstiegen über Wert zu kaufen.

Fazit:

Immobilienaktien bieten die Möglichkeit bei Kursstürzen die Immobilie unter Wert zu kaufen und bei Kursanstiegen über Wert zu kaufen. Der Administrationsaufwand und die Kaufspesen sind sehr gering. Die psychologische Herausforderung kann durch überdurchschnittliche Renditen vergütet werden. Kleinanleger können ebenfalls ein Immobilienvermögen aufbauen, ohne Kredite aufnehmen zu müssen.

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Gordon Growth Model

Das Verfahren lässt sich gut bei REITs anwenden.

Der Wert einer Investition berechnet sich gemäß Gordon-Growth-Modell aus:

{\text{Wert}}={\frac  {{\text{Dividende}}}{r-g}}

Dabei bezeichnet man

 r = die Diskontierungsrate

 g = ewige Wachstumsrate.

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Funds From Operations (FFO)

Die Funds From Operations (FFO) (deutsch: „operatives Ergebnis“)

Die „Funds From Operations“ (FFO) sind eine Ergebnisgröße in der Immobilien-branche, um die operative Geschäftsentwicklung zu beurteilen. Die Kennziffer setzt sich zusammen aus dem Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern und den Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten. Die Zahl zeigt, wie viel Cash-Flow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird. Daran orientieren sich zum Beispiel die Dividendenausschüttungen an die Aktionäre oder künf-tige Investitionen des Unternehmens.

Berechnung:

EAT (Jahresüberschuss)+ Abschreibungen
– Zuschreibungen aus Bewertungen und Finanzderivaten
+ nicht liquiditätswirksame Kosten
– Gewinn aus Veräußerungserlösen
= FFO (Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit)

 

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Net Asset Value (NAV), Nettoinventarwert

Der Net Asset Value (NAV), auch Nettoinventarwert genannt, ergibt sich aus der Summe aller zum Marktwert bewerteten Vermögensgegenstände (Assets) abzüglich sämtlicher Verbindlichkeiten eines Unternehmens.

Im Gegensatz zu Non Property Gesellschaften, die üblicherweise über das DCF-Verfahren bewertet werden, muss bei Immobilien-Aktiengesellschaften der Tatsache Rechnung getragen werden, dass Abschreibungen oft in der Realität nicht vorkommen. Vielmehr ist oft ein Wertzuwachs als ein Wertverzehr zu verzeichnen.

Den Ursprung hat der NAV als Methode zur Bewertung von Unternehmen in den USA, wo das Konzept für die Bewertung von Immobilien-Aktiengesellschaften oder Aktiengesellschaften mit hohen Immobilienbeständen entwickelt wurde. Anwendung findet es auch bei Immobilienfonds. „Net Asset Value (NAV), Nettoinventarwert“ weiterlesen