Warum Immobilienaktien?

Für einen Kapitalanleger gibt es viele Möglichkeiten in Immobilien zu investieren. Welche Anlageformen bieten sich an?

  1. Direktanlage
  2. Offene Immobilienfonds
  3. Geschlossene Immobilienfonds
  4. Immobilienaktien und REITs

Wir betrachten einmal die unterschiedlichen Anlageformen nach folgenden Eigenschaften:

  1. Kosten
  2. Administration
  3. Einnahmen
  4. Liquidität
  5. Psychologie
  6. Besonderheiten

HINWEIS: WIR VERGLEICHEN IMMER EIN UND DIESELBE IMMOBILIE!

Direktanlage

Die klassische Direktanlage in Immobilien ist sehr verbreitet.

  1. Kosten: Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Notarkosten (Gesamtkosten 5% bis 10%). Finanzierungskosten bei Bankkrediten und spätere Instandhaltungskosten. Versicherungsleistungen.
  2. Administration: Der Käufer muss sich persönlich um seine Immobilie kümmern und sämtliche Probleme selbst regeln bzw. kostenpflichtig outsourcen.
  3. Einnahmen: Der Käufer generiert grundsätzlich monatliche Mieteinnahmen. Das Risiko liegt in der Bonität des Mieters.
  4. Liquidität: Eine Immobilie ist nicht immer schnell zum fairen Preis liquidierbar. Es kann Wochen, Monate und Jahere dauern, bis man einen Käufer findet.
  5. Psychologie: Da es keinen täglichen Kurswert für die Immobilie gibt, hat man in der Anfangsphase ein gutes Gefühl mit einer Immobilie. Die Last der Kreditfinanzierung sowie etwaige Baumängeln können die Stimmungslage beeinträchtigen.
  6. Besonderheiten: Oft geht der Immobilienkäufer ein kreditfinanziertes Klumpenrisiko ein. Die Wahl des Standortes ist wichtig für die Werthaltigkeit der Immobilie.

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Offene Immobilienfonds

Bei Kauf eines offenen Immobilienfonds geht der Käufer zur Bank und ordert einen Fonds für sein Depot. Wir stellen uns vor, die o.g. Immobilie wird in einem offenen Immobilienfonds verbrieft.

  1. Kosten: Depotgebühren, Ausgabeaufschläge bis 5%, Kaufspesen.
  2. Administration: Der Käufer muss sich persönlich um nichts kümmern. Das Fondsmanagement administriert die Immobilie.
  3. Einnahmen: Der Käufer generiert grundsätzlich Mieteinnahmen über jährliche Ausschüttungen. Das Risiko liegt in der Bonität des Mieters.
  4. Liquidität: Ein Immobilienfonds ist täglich verfügbar und über einen Fondsverkauf realisierbar. Ein Sachverständiger bewertet die Immobilie in regelmäßigen Abständen.
  5. Psychologie: Es gibt einen täglichen Kurswert für den Immobilienfonds. Dieser schwankt grundsätzlich nur geringfügig. Der Anleger hat ein gutes Gefühl mit den Fonds, solange es zu keiner Fehlbewertung kommt.
  6. Besonderheiten: Der Immobilienkäufer kann seine Investition an seine Vermögenswerte anpassen. Kleinbeträge sind investierbar.

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Geschlossener Immobilienfonds

Bei Kauf eines geschlossenen Immobilienfonds beteiligt sich der Anleger an einer Gesellschaft, die eine Immobilie erwirbt. Wir stellen uns vor, die o.g. Immobilie wird in einem geschlossenen Immobilienfonds verbrieft.

  1. Kosten: Agio bis 5%, Weiche Fondskosten (Vertrieb usw.) bis zu 20%.
  2. Administration: Der Käufer muss sich persönlich um nichts kümmern. Die Gesellschaft administriert die Immobilie.
  3. Einnahmen: Der Käufer generiert grundsätzlich Mieteinnahmen über jährliche Ausschüttungen. Das Risiko liegt in der Bonität des Mieters und in deutlich überhöhten Kaufpreisen.
  4. Liquidität: Ein geschlossener Immobilienfonds mit Einschränkungen und oft mit Kursabschlägen über den Zweitmarkt veräusserbar.
  5. Psychologie: Es gibt keinen täglichen Kurswert für den geschlossenen Immobilienfonds. Der Anleger hat ein gutes Gefühl mit den Fonds, solange die Ausschüttungen bedient werden.
  6. Besonderheiten: Der Immobilienkäufer kann Kleinbeträge investieren. Wir investieren nicht in diese Anlageklasse, da die Kosten für die angebotenen Objekte zu hoch gepreist werden.

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Immobilienaktien

Bei Kauf von Immobilienaktien geht der Käufer zur Bank und ordert Aktien für sein Depot. Wir stellen uns vor, die o.g. Immobilie wird in Immobilienaktien verbrieft.

  1. Kosten: Kaufspesen minimal (max. 1%)
  2. Administration: Der Käufer muss sich persönlich um nichts kümmern. Die Gesellschaft administriert die Immobilie.
  3. Einnahmen: Der Käufer generiert grundsätzlich Mieteinnahmen über jährliche Dividenden. Das Risiko liegt in der Bonität des Mieters.
  4. Liquidität: Ein Immobilienaktien sind täglich verfügbar und über einen Aktienverkauf täglich realisierbar.
  5. Psychologie: Es gibt einen täglichen Kurswert für die Immobilienaktien. Dieser schwankt grundsätzlich stärker. Der Anleger hat ein ungutes Gefühl mit den Aktien. Die Anlegerpsyche wird stark beansprucht.
  6. Besonderheiten: Der Immobilienkäufer kann seine Investition an seine Vermögenswerte anpassen. Kleinbeträge sind investierbar. Er hat die Möglichkeit bei Kursstürzen die Immobilie unter Wert zu kaufen und bei Kursanstiegen über Wert zu kaufen.

Fazit:

Immobilienaktien bieten die Möglichkeit bei Kursstürzen die Immobilie unter Wert zu kaufen und bei Kursanstiegen über Wert zu kaufen. Der Administrationsaufwand und die Kaufspesen sind sehr gering. Die psychologische Herausforderung kann durch überdurchschnittliche Renditen vergütet werden. Kleinanleger können ebenfalls ein Immobilienvermögen aufbauen, ohne Kredite aufnehmen zu müssen.

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Gute Renditen mit asiatischen Immobilienaktien und REITs

Die Entwicklung der letzten Jahre ist überzeugend. Attraktive Kursgewinne und hohe Ausschüttungen bei asiatischen Immobilienwerten führten zu auskömmlichen Renditen für die Anleger. Aus unserer Sicht ist es lohnenswert, einen genaueren Blick darauf zu werfen.

Wo liegen die Gründe für die hohe Stabilität und Qualität der Immobilieninvestments in Asien?

Wirtschaftswachstum und Urbanisierung lassen Immobilienpreise steigen

Das Umfeld für asiatische Immobilienanlagen ist von einigen wichtigen Faktoren geprägt. Ein stark wachsender Binnenkonsum sowie eine stabile Entwicklung der Industrieproduktion führen zu hoher Dynamik in der Urbanisierung und bilden damit die Basis für hohe Stabilität in der Immobiliennachfrage. Viele Städte sind mit atemberaubender Geschwindigkeit in die Höhe gewachsen: gigantische Wohnanlagen, Bürotürme, Luxushotels und Einkaufszentren prägen meist das Stadtbild. So entwickelte sich beispielsweise die chinesische Stadt Shenzhen in wenigen Jahren vom Fischerdorf zur Millionenmetropole. Zählte die nördlich von Hong Kong liegende Stadt 1979 noch 30.000 Einwohner, sind es derzeit etwa 15 Millionen. Die prognostizierten Wachstumsraten für den asiatischen Immobilienmarkt liegen für die Zukunft daher deutlich über denen für die etablierten Industrieländer. Laut Prognosen werden im Jahr 2023 etwa 50 Prozent der Bevölkerung Asiens in Städten leben. Diese Dynamik wird durch eine expansive Geldpolitik der Notenbanken zusätzlich angeheizt. Als Ergebnis entsteht eine stabil wachsende Nachfrage nach guten Immobilien in allen Bereichen. Singapur und Hongkong sind aus unserer Sicht derzeit die Hochburgen für attraktive Immobilienanlagen.

Attraktives Umfeld für Dividendenjäger

Die Dividendenrenditen bei asiatischen Immobilienwerten erreichen nicht selten 4 bis 6 Prozent p.a.. Diese Ausschüttungen sind insbesondere für Institutionelle Anleger interessant, die auf hohe ordentliche Erträge angewiesen sind, um ihren laufenden Verpflichtungen nachzukommen. Dazu zählen insbesondere Pensionskassen und Stiftungen. Singapur bietet aktuell mit durchschnittlichen Dividendenrenditen von knapp 6 Prozent attraktive Investmentmöglichkeiten. Auch der langfristige Total-Return aus asiatischen REITs kann sich sehen lassen. Hohe Ausschüttungen in Kombination mit Kursgewinnen lieferten in der Vergangenheit nicht selten Jahresrenditen im zweistelligen Prozentbereich.

Steigende Cash-Flows in einem wirtschaftlich prosperierenden Umfeld sollten auch bei steigenden Zinsen dazu führen, dass asiatische Immobilienanlagen den festverzinslichen Bereich schlagen werden. Auch die Dividenden werden wohl in einem derartigen Umfeld weiter ansteigen.

Der Markt für Immobilieninvestments wächst deutlich

Alleine zwischen 2007 und 2017 wuchs die Marktkapitalisierung asiatischer REITs von 39 Gesellschaften und 30 Mrd. US-Dollar auf 88 Unternehmen, die eine Kapitalisierung von ca. 110 Mrd. US-Dollar aufweisen. Die vielfältigen Anlagechancen locken auch die Private Equity Branche an. Man erkennt immer deutlicher das interessante langfristige Potenzial von Immobilien in den Wachstumsregionen des Ostens. Gegenwärtig sind insbesondere Office- und Retail-Immobilien sehr gefragt. Diese Gruppe war im Jahresverlauf 2018 für mehr als die Hälfte der Anlagen in Asien verantwortlich.

Immobilienaktien und REITs aus Asien sind ein wichtiger Baustein in der Vermögensallokation

Im Zuge der strategischen Vermögensverteilung ist es mehr denn je nötig, Asien als festen Bestandteil des Portfolios zu etablieren. Die Wachstumsraten sprechen für eine hohe Stabilität qualitativ hochwertiger Immobilienanlagen. Dem Markt kann sich der Anleger über erfolgreiche Investmentfonds von Spezialisten sowie über direkte Investments in ausgewählte Gesellschaften nähern. Durch aktives Management können zeitweise Über- bzw. Unterbewertungen bei dieser transparenten und flexiblen Zugangsmöglichkeit zum Thema Immobilie genutzt werden. Die aktive Bewirtschaftung eines REITs-Portfolios erschließt dadurch zusätzliche Renditequellen.

Mit Immobilienaktien und REITs besitzt der Investor einerseits einen Vermögensbaustein mit hoher Liquidität im Vergleich zu Direktinvestments und kann gleichzeitig über eine Vielzahl von etablierten Gesellschaften auch erstklassische Immobilien in Bestlagen ansteuern. Namhafte US-Value-Fonds haben aus strategischer Sicht ebenfalls schon frühzeitig ein großes Augenmerk auf diesen interessanten Markt gelegt.

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