Der Net Asset Value (NAV), auch Nettoinventarwert genannt, ergibt sich aus der Summe aller zum Marktwert bewerteten Vermögensgegenstände (Assets) abzüglich sämtlicher Verbindlichkeiten eines Unternehmens.

Im Gegensatz zu Non Property Gesellschaften, die üblicherweise über das DCF-Verfahren bewertet werden, muss bei Immobilien-Aktiengesellschaften der Tatsache Rechnung getragen werden, dass Abschreibungen oft in der Realität nicht vorkommen. Vielmehr ist oft ein Wertzuwachs als ein Wertverzehr zu verzeichnen.

Den Ursprung hat der NAV als Methode zur Bewertung von Unternehmen in den USA, wo das Konzept für die Bewertung von Immobilien-Aktiengesellschaften oder Aktiengesellschaften mit hohen Immobilienbeständen entwickelt wurde. Anwendung findet es auch bei Immobilienfonds.

Das Kurs-Umsatz-Verhältnis können bei Immobilien-Aktiengesellschaften schwer angewendet werden, da deren Umsätze nicht direkt mit Industrieunternehmen verglichen werden können. Bei der Ermittlung des Net Asset Value wird diese Problematik berücksichtigt.

Der NAV bei Immobilien-Aktiengesellschaften errechnet sich aus der Summe der ermittelten Verkehrswerte zuzüglich des Wertes des sonstigen Vermögens abzüglich der Verbindlichkeiten.

Der Wert wird meist durch Aktienanalysten durch Zu- bzw. Abschläge korrigiert, um den Börsenwert zu erhalten. Dieser ergibt sich aus unterschiedlichen Bewertungskriterien. Hierzu gehören die Qualität der Unternehmenstransparenz, die Qualität des Managements, der Fokus auf Kernkompetenzen oder auch der Zugang zu neuem Kapital.

Für die Differenz von NAV zur Marktkapitalisierung ist zudem verantwortlich, dass in die Börsenbewertung die Kosten für die Verwaltungstätigkeiten der Gesellschaft mit einfließen, welche im Verkehrswertgutachten (als Basis des NAV) unberücksichtigt bleiben.

Das gilt auch für steuerliche Aspekte auf Unternehmensebene, welche durch die Gutachterbewertung unberücksichtigt bleiben. Ferner berücksichtigt die Gutachtenbewertung auch nicht die Größe und Diversifikation des Immobilienportfolios und ebenso nicht die Fungibilität des Unternehmens.

Sie stellt jedoch einen wesentlichen Einfluss auf den Börsenwert eines Unternehmens dar. Ein weiterer Unterschied ergibt sich aus der zeitlichen Betrachtung der beider Werte. Das Verkehrswertgutachten baut überwiegend auf vergangenheitsorientierte Daten, während die Börsenbewertung eher eine Zukunftseinschätzung des Marktes darstellt. Ferner finden die Rechnungslegungstransparenz sowie die Informationspolitik der Immobilien-AG keine Berücksichtigung bei der Gutachtenbewertung. Diese Komponenten haben jedoch starken Einfluss auf den Börsenkurs.

Aus diesem Grund muss der Net Asset Value immer durch Zu- und Abschläge korrigiert werden, um einen fairen Börsenwert zu erhalten.

Formel:

Verkehrswert der Immobilien
+ Wert sonstiger Vermögensgegenstände
./. Fremdkapital
./. (kapitalisierte Overheadkosten)
= Net Asset Value (NAV)

Für Immobilienfonds gewinnt der NAV als Vergleichskennzahl und Zielgröße immer mehr an Bedeutung, da hier keine börsentägliche Preisfindung vorliegt.

Es gibt derzeit keine brancheneinheitliche Berechnungsmethodik. Man kann sich aber an der Empfehlung der Branchenverbände BVI (national) und INREV (europäisch) zur Berechnung des NAV orientieren.

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